Ons beleggingspand – deel 4

Bron: Pexels

– Beleggen in vastgoed –

Maar eerst even het volgende: onderstaand is mijn (ons) verhaal. De gemaakte keuzes zijn persoonlijk en daarom niet direct een voorbeeld die generaliseerbaar is op jouw eigen situatie. Doe daarom altijd je eigen onderzoek, maak je eigen berekeningen en ga in gesprek met een financieel adviseur over jouw mogelijkheden. Zorg ervoor dat je alle voor- en nadelen voor jezelf hebt afgewogen om een bewust besluit te nemen.


Deel 4 alweer.. ik ben aardig op weg om naar het einde van dit verhaal te schrijven.. ik verwacht nog een aantal delen nodig te hebben om het volledige verhaal goed op te kunnen schrijven. Vandaag hopelijk een mooi vervolg 😃.

Het wordt nu wel iets ingewikkelder, vooral omdat de financiering een beetje complex is geweest. Ik heb geprobeerd het allemaal zo duidelijk mogelijk op te schrijven.. hopelijk is dit een beetje gelukt. Wij hebben tijdens de financiering echt veel hulp gekregen van ons financieel adviseur en hebben op een gegeven moment bijna dagelijks (telefonisch) contact gehad om lopende dingen te bespreken.


Nog even de relevante cijfers

  • Wij hebben het pand aangekocht voor een prijs van €201.000;
  • Op basis van de officiële taxatie hadden wij een overwaarde op onze eigen woning van ongeveer €170.000;
  • Er was een bedrag van ongeveer €21.000 euro nodig om de kosten koper te kunnen betalen.

De som zou er dan als volgt uit komen te zien
Beleggingspand (€201.000) + kosten koper (€21.000) = €222.000 – inbreng van overwaarde eigen woning (€170.000) = €52.000 inbreng van eigen vermogen.


Lets go! Aanvragen die hap!
Bovenstaande was in onze situatie in eerste instantie mogelijk. Zoals eerder geschreven zou ik ongeveer 90% van de beleggingsportfolio moeten verkopen en de rest aanvullen met eigen spaargeld. Ik zeg specifiek in eerste instantie.. want het enige kleine puntje dat erbij was gekomen is dat wij een deel van ons spaargeld al hadden uitgegeven aan die dakkapel 😰. Hierdoor kwamen wij eigenlijk net wat eigen vermogen tekort en zouden wij óf echt al ons geld moeten gaan inzetten (100% spaargeld en 100% beleggingen verkopen) óf er moest een andere oplossing komen.

Wat is de oplossing geweest?
We hadden geld kunnen lenen bij familie. Maar dat gaat een beetje z’n doel voorbij, als je het mij vraagt. Dan toch maar alle beleggingen verkopen? De overdracht zou ook pas over 2 maanden plaatsvinden, dus die maanden sparen konden we alvast erbij optellen. Gelukkig kwam onze adviseur met nog een andere optie: de officiële taxatie van ons hoofdverblijf aanpassen naar een ‘taxatie na verbouwing’. Hierdoor werd het nog te plaatsen dakkapel meegerekend in de prijs van de woning, waardoor deze hoger uitviel. Hierdoor konden wij dus meer geld lenen en zouden wij zelf minder eigen vermogen moeten inbrengen. Het nadeel was natuurlijk wel dat wij meer schuld zouden aangaan. Maar wat ons betreft wel de best passende keus.


Het voordeel van deze manier lenen was dat dit deel van de lening belast zou worden in box 1. Het was immers een verbetering aan het hoofdverblijf. Hierdoor is het mogelijk om gebruik te maken van de hypotheekrenteaftrek .

Bron: Verenging eigen huis

Nou we konden aan de slag
De papierwinkel was ingediend. Het was een paar dagen wachten op een terugkoppeling en dan kon de financiering al afgerond worden. Maar zoals jullie intussen bekend kon plan A niet door kon gaan bedankt hé en moesten wij dus over naar plan B. Tot zo ver snel en ongecompliceerd.


Op advies van onze adviseur zou er een dubbel traject gestart worden

Traject 1
De hypotheek van ons hoofdverblijf zouden wij gaan herfinancieren. Wij zouden de huidige hypotheek vervroegd aflossen zodat wij de hypotheek konden oversluiten naar een hypotheekverstrekker die wel een consumptief krediet zou verstrekken. Om dit te kunnen doen hebben wij een volledige aflosnota opgevraagd, waarin helaas stond dat er dan een boeterente van ongeveer 16.000 zou gelden. Het bijkomend voordeel was wel dat wij uiteindelijk 1% minder rente per maand zouden gaan betalen, wat zich op de langere termijn (na 7 jaar) zichzelf zou gaan terugverdienen.

Het vrijgekomen geld zouden wij vervolgens naar ratio inzetten om een deel van het beleggingspand mee te financieren in traject 2. Wij zouden enerzijds een extra hypotheekdeel afsluiten waarin de consumptieve lening, de boeterente en de kosten koper kwamen te vallen en anderzijds een deel (bouwdepot) om het dakkapel te betalen. Dit alles tegen een rente van 1,5%.

In totaal zouden wij dan 3 leningdelen hebben:

  1. De huidige hypotheeksom ofwel het oude hypotheekdeel
  2. Een bouwdepot waaruit het dakkapel betaald zou worden
  3. Het vrijgemaakte krediet om in te zetten tijdens traject 2

Traject 2
In dit traject zouden wij een verhuurhypotheek aanvragen bij Dynamic. Deze partij had volgens onze adviseur de beste voorwaardes tegen de meest gunstige rente. Wat belangrijk is om te weten is dat het aanvragen van een verhuurhypotheek net iets anders gaat dan voor je hoofdverblijf, er wordt namelijk gerekend met de waarde in verhuurde staat en die is altijd lager dan de marktwaarde van de woning. Om achter deze waarde te komen, hebben wij het aangekochte pand middels een speciale taxatie moeten laten taxeren. Dit is een gespecialiseerde bepaling die niet iedere makelaar kan uitvoeren en waar de kosten vanzelfsprekend ook weer hoger zijn dan die van een normale taxatie.

Met de uiteindelijke waarde in verhuurde staat kan je vervolgens beslissen hoeveel geld je wil (moet) lenen, afhankelijk hoeveel eigen vermogen je inbrengt en hoeveel procent de hypotheekverstrekker wil financieren (dit verschilt per aanbieder).


Hieronder een screenschot van de taxatie uitslag

Best goed aangekocht toch?

De waarde in verhuurde staat was dus 165.000 euro. Dit is het bedrag waar je vervolgens mee gaat rekenen om je Loan to Value (LTV) te bepalen. Dit is het percentage waarin de leensom wordt afgezet tegen de waarde van het onderliggende pand.

Hypotheekverstrekkers vinden het prettiger om een lage Loan to Value af te spreken, omdat er dan meer zekerheid is dat de leensom in zijn totaliteit terugbetaald kan worden indien de woning middels een (executie) verkoop verkocht moet worden. Vandaar dat zij een lager rente tarief aanbieden wanneer je een lager bedrag afspreekt (hierdoor moet je wel meer eigen vermogen inbrengen).


Bij Dynamic kan je tot 90% van de waarde in verhuurde staat financieren, wat echt heel veel is. Je betaald dan uiteraard wel de hoogste rente.

Bron: Dynamic

Wij vonden het zelf belangrijk om een vaste lage rente af te spreken zodat we wisten wat de maandelijkse kosten zouden zijn. Wij hebben gekozen voor een LTV tussen de 60-70% met een dito rente van 2.3% ja dat was toen nog in onze tijd! . Dit leek het meest logisch om te doen omdat het verschil tussen de kosten en de baten hier het meest groot zouden zijn. Kijk maar na: een LTV tussen de 50-60% zou maar 0,05% punt besparen en een LTV van 60-70% kost je al gauw 0,70% punt meer.

Daarbij werd het te besteden consumptief krediet beschikbaar gemaakt op ons hoofdverblijf, waar een rente van 1,5% afgesproken kon worden en dus een gunstigere deal betrof. Het betalen van extra rente kost je uiteindelijk rendement. Bij een beleggingspand heb je namelijk geen recht op hypotheekrenteaftrek omdat de schuld niet bedoeld is ten faveure van je hoofdverblijf en belast wordt in box 3.

Achteraf ben ik blij dat het op deze manier gefinancierd is, omdat wij momenteel op beide huizen een LTV tussen de 60-70% hebben. Wij houden hierdoor nog een beetje overwaarde in ons hoofdverblijf, wat wij later nog eens zouden kunnen gebruiken indien wij bijvoorbeeld willen verhuizen.


Zoals je kan lezen is het best ingewikkeld. Ik zal jullie besparen hoeveel documenten wij hebben moeten lezen en ondertekenen. Twee trajecten doorlopen betekent ook tweemaal kosten maken en twee keer langs de notaris. En dan heb ik het opstellen van een huurcontract en een kleine verbouwing organiseren nog niet eens benoemd!

Er valt nog genoeg te schrijven dus..

Wordt vervolgd..

Geef een reactie

Vul je gegevens in of klik op een icoon om in te loggen.

WordPress.com logo

Je reageert onder je WordPress.com account. Log uit /  Bijwerken )

Google photo

Je reageert onder je Google account. Log uit /  Bijwerken )

Twitter-afbeelding

Je reageert onder je Twitter account. Log uit /  Bijwerken )

Facebook foto

Je reageert onder je Facebook account. Log uit /  Bijwerken )

Verbinden met %s